はじめに：街道歩きの際突如現れた超高層タワマン群の謎
千葉県佐倉市にある「ユーカリが丘」。
昨日、成田街道を佐倉方面へ向かって歩いていると、静かな郊外の風景が一変し、突如としてそびえ立つ巨大なタワーマンション群が現れ、驚きました。
これを見て、「なぜ都心からずいぶん離れた郊外の佐倉市に、これほど立派なタワマンがいくつもあるのだろう？」「バブル期の遺物で、今は空き家だらけなのでは？」と疑問に思いました。
しかし、AI（Gemini）に聞いてみたところ、実際の状況はその真逆で、全国各地のニュータウンが高齢化やゴーストタウン化に頭を悩ませる中、ユーカリが丘のタワーマンション群は異例なほどの高入居率と高い資産価値を維持し続けているのだそうです。
本記事では、ユーカリが丘のタワーマンション群がなぜ廃れないのか、その裏にある驚きの仕組みと、この街を半世紀以上にわたって単独で創り・育て続けているデベロッパー「山万株式会社」について整理してみました。
1. 郊外ニュータウンの常識を覆す「驚異の入居率」
ユーカリが丘のタワーマンション群の入居率は、郊外のニュータウンとしては異例なほど高い水準を現在も維持しています。築30年を超える初期のタワーマンション（1990年代初頭建設のスカイプラザシリーズなど）であっても、「ゴーストタウン化」や「空き家だらけ」といった問題は起きていません。
一般的な郊外のニュータウンでは、開発から数十年が経過すると「住民の高齢化」「空き家増加」「中古価格の暴落」という三重苦に陥りがちです。しかしユーカリが丘では、中古物件が出てもすぐに次の買い手が決まり、資産価値が下がりにくい状態が続いているそうです。
なぜ、都心からずいぶん離れた郊外の千葉県佐倉市でこのような状態が維持できているのでしょうか？
2. 驚異的な入居率を保つ山万㈱の「3つの街マネジメント」
この高い入居率と資産価値を保っている背景には、開発元である山万株式会社による非常にユニークな「街のマネジメント」があります。
▶ 成長管理（年間200戸の供給制限）
一般的なデベロッパーは大規模なマンション群などを建てると、それを一気に売り切りますが、山万は街全体の人口バランスが崩れるのを防ぐため、新築物件の販売をあえて「年間200戸程度」に制限しています。これにより、特定の世代が一斉に入居して一斉に高齢化する事態を防ぎ、常に適度な住宅需要を生み出しています。
▶ 街の中での「住み替え」システム
ユーカリが丘では、「戸建てからタワマンへ」「アパートから戸建てへ」といった、街の中での住替え（循環）が活発に起きています。例えば、駅から少し離れた一戸建てで子育てを終えた高齢層が、車を手放して駅直結・駅近のタワーマンション（スカイプラザ等）に住み替えるといったケースが多く見られます。
▶ 空き家を買い取る自社流通
高齢者がタワーマンションに住み替える際、元々住んでいた戸建ては山万が買い取り、リノベーションして若いファミリー層向けに再販・賃貸に回します。自社で不動産流通を完全にコントロールしているため、タワマンも戸建ても空き家が放置されにくい仕組みが完成しています。
【以上の結果として】
中古市場でもユーカリが丘の駅前タワーマンションは常に一定の需要があり、売り出しが出ても買い手がつきやすい（＝入居率が高く保たれる）という、非常に珍しいエコシステムが機能しています。
3. 1社で街を丸ごと運営する「山万株式会社」とは？
このユーカリが丘の事業を半世紀以上にわたって手掛けているのが、山万株式会社（非上場）です。
山万は単なる不動産会社ではありません。住宅の建設・分譲だけでなく、街に必要なあらゆるインフラを自社グループで提供する「ライフスタイル・デベロッパー」です。
特筆すべきは、街を巡回する新交通システム（モノレール）「山万ユーカリが丘線」を自社で所有・運行している点です。一不動産会社が自前で鉄道事業免許を取得して運行している例は、日本全国を見渡しても極めて異例だそうです。
堅実な業績と「莫大な含み資産」
非上場企業ですが、近年も非常に安定した業績と強固な財務基盤を維持しています。
▶売上高：年間約100億〜110億円規模
▶営業利益：約12億〜16億円（営業利益率10〜15%程度という高収益）
▶純資産：約170億円超
さらに山万は、1960年代後半という半世紀以上前（土地が極めて安価な時代）から用地を取得・保有しているため、貸借対照表の数字（簿価）を遥かに上回る莫大な含み資産（含み益）を抱えています。
この巨大な含み資産があるからこそ、目先の短期的な景気動向に左右されず、時間をかけた街づくりや赤字が出やすいコミュニティ交通（ユーカリが丘線）の維持が可能となっています。
４．マスコミ・メディアでの取り上げられ方
ユーカリが丘は、テレビの報道番組やビジネスドキュメンタリー、経済誌などでは定番の特集テーマとなっています。
▶ ビジネス・経済ドキュメンタリーの常連
全国各地のニュータウンがゴーストタウン化や高齢化（「限界集落ならぬ限界ニュータウン」）に悩む中、「なぜユーカリが丘だけは若返り、入居率が落ちないのか？」という対比構造で何度も特集されています。
▶ テレビ番組での紹介例
・『ガイアの夜明け』『カンブリア宮殿』などの経済番組で、独自の「住み替えシステム」や「年間200戸の制限ルール」が紹介されています。
・『がっちりマンデー!!』や各種ニュース特集では、「自社で鉄道まで走らせる凄い中小企業」として取り上げられています。
▶ 都市計画・地方創生のケーススタディ
大学の都市計画学のテキストや、国土交通省・自治体の街づくりシンポジウムなどでは「コンパクトシティ・サステナブルタウンの成功事例」として必ず名が挙がる存在です。
不動産業界においては、「山万の真似はできるならしたいが、半世紀にわたり目先の利益を捨てて買い支え続ける覚悟が必要なため、とても真似ができない」などと評されています。
まとめ：ユーカリが丘のタワマンは「50年先を見据えた街の心臓」だった
佐倉市・ユーカリが丘の駅前にそびえ立つ巨大なタワーマンション群。
それは単なる派手な建築物でもバブル期の負の遺産でもなく、「戸建てを若い世代に譲ったシニア層が、車を手放しても快適に暮らせる拠点」であり、「街全体を循環させるために緻密に計画され配置された街の心臓部分」だったのです。
街づくりに関心がある方は、もし千葉県の佐倉市方面へ出かける機会があれば、ぜひユーカリが丘駅周辺に立ち寄ってみられるとよいでしょう。そこには、1社の情熱と緻密な計算によって50年間以上守られるとともに、今もなお若返り続け、何となく温かみも感じられる「奇跡のニュータウン」が広がっています。
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